GRAND VIEW ESTATES Pactos, Condicionse, y Restrictiones

INDICE

SECCION PRIMERA: REGULACIONES GENERALES

• ARTICULO PRIMERO: PRIVILEGIOS DE MEMBRESIA A ZONAS COMUNALES, BIENES Y SERVICIOS
• ARTICULO SEGUNDO: ZONAS COMUNALES Y SERVICIOS
• ARTICULO TERCERO: MANTENIMIENTO SE ZONAS COMUNALES
• ARTICULO CUARTO: GASTOS COMUNALES
• ARTICULO QUINTO: FONDOS DE RESERVAS
• ARTICULO SEXTO: SEGUROS
• ARTICULO SETIMO: MASCOTAS
• ARTICULO OCTAVO: SEGURIDAD
• ARTICULO NOVENO: JARDINES Y AREAS VERDES
• ARTICULO DECIMO: CENTRO COMUNAL
• ARTICULO ONCEAVO: ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE
• ARTICULO DOCEAVO: RECOLECCION DE BASURA
• ARTICULO TRECEAVO: REGLAS COMUNALES:
• ARTICULO CATORCEAVO: FONDO COMUNAL (CONFIANZA COMUNAL)

CAPITULO SEGUNDO: REGULACIONES ADMINISTRATIVAS

• ARTICULO PRIMERO: JUNTA COMUNAL (ESTRUCTURA COMUNITARIA)
• ARTICULO SEGUNDO: SESIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS
• ARTICULO TERCERO: NOTIFICACION DE LAS SESIONES
• ARTICULO CUARTO: PODERES DEL ADMINISTRADOR
• ARTICULO QUINTO: FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
• ARTICULO SEXTO: COMITE DE CONSTRUCCION
• ARTICULO SETIMO: CONFORMACION DEL COMITE.
• FUNCIONES

CAPITULO TERCERO: REGLAMENTO CONSTRUCTIVO

• ARTICULO PRIMERO: REGLAMENTO URBANISTICO
• ARTICULO SEGUNDO: TIPO DE CASAS
• ARTICULO TERCERO: AREA MINIMA, AREAS DE CONSTRUCCION Y COBERTURA MAXIMA
• ARTICULO CUARTO: RETIROS LIMITROFES
• ARTICULO QUINTO: LOCALIZACION DE LA  CONSTRUCCION
• ARTICULO SEXTO: FACHADAS Y DISEÑO EXTERIOR
• ARTICULO SETIMO: SERVIDUMBRES DE LAS INFRAESTRUCTURAS, SERVICIO PUBLICOS, SENDEROS EQUINOS Y CALLES COMUNES   

SECCION PRIMERA: REGULACIONES GENERALES

ARTICULO PRIMERO: PRIVILEGIOS DE MEMBRESIA A ZONAS COMUNALES, BIENES Y SERVICIOS

Terratenientes de Grand View Estates (GVE) tendrán todos los derechos a áreas y bienes comunes y sus servicios. En reciprocidad por estos servicios, terratenientes de GVE deberán de cancelar un monto anual de $600 o bien $50 mensuales hasta el momento que se inicien los trabajos de construcción o bien hayan transcurrido 5 años, lo que ocurra primero, momento a partir en el cual dicha cuota será de $1500 anuales o bien $125 por mes. Si se inician trabajos de construcción en cualquier momento durante el año calendario, el diferencial entre las cuotas se calculara en forma pro rateada. Las cuotas anuales se deberán de cancelar por ano adelantado a más tardar el 31 de enero., o en su efecto, en el momento de compra venta entre Tierra GVE o cualquier propietario independiente. Una sesión de junta de propietarios se deberá celebrar al menos una vez al año dentro de los primeros 3 meses ano calendario. Gastos del administrador el ejecutar sus obligaciones. Las cuotas de la Asociación de propietarios se deberán de cancelar en las oficinas administrativas de GVE o su efecto la que esta señale, en dólares, moneda de curso legal de los EEUU o bien en colones al tipo de cambio oficial del día de la transacción.

 

 ARITCULO SEGUNDO: ZONAS COMUNALES Y SERVICIOS

Lo siguiente se considerara como zonas comunales, bienes y servicios:
El acceso a los equipos y servicios localizados en áreas comunes para efectos de instalaciones, inspección, alteración, sustitución, reparación, mantenimiento o en general requerido o cualquier justificación legitima por parte de cualquier propietario del equipo, GVE o el administrador, es proveído según servidumbre.
Drenajes de aguas pluviales
Recolección de basura
Instalaciones principales y sus reas aledañas a servicios centrales como torres eólicas, paneles solares, electricidad, alumbrado, teléfono, gas natural, agua, bombas de agua y pozos de agua.
Áreas comunales recreativas para residentes y visitas.
Áreas verdes, parques, ríos, senderos peatonales, senderos equinos, estuarios, áreas comunes y otros espacios abiertos.
Centro comunal, Piscinas y amenidades relacionadas.
En adición a las áreas mencionadas con anterioridad, se consideraran también como zonas comunales toda aquella necesaria para la existencia, operación, seguridad, salud, conservación, acceso, aseo y decoración de dichas áreas, sus accesos internos y otras instalaciones relacionadas con aguas, cercas o cualquier otra estructura indicada en planos que sean consideradas áreas comunes de acuerdo a la ley reguladora de la propiedad u otras leyes que apliquen.

 

ARTICULO TERCERO: MANTENIMIENTO DE ZONAS COMUNALES

Todo propietario, mediante su cuota de mantenimiento, contribuirá con el pago de los gastos comunes necesarios para la buena operación de la propiedad. Las cuotas de la asociación serán colectadas por el administrador. Si algún propietario no cancela sus cuotas de la asociación, el administrador esta en derecho de proceder de acuerdo a estas regulaciones, la ley o legislación común. Cualquier dinero excedente del resultado entre aportes y gastos, deficiencias antiguas incluidas, serán pagadas mediante un fondo de reservas. La cuota de mantenimiento de la asociación podrá variar ano tras año, cualquier cambio será analizado y decidido mediante voto durante la sesión de junta anual. La cuota de mantenimiento será cancelada por adelantado anualmente. Durante el cierre de compra venta de propiedades nuevas, el propietario deberá de cancelar el monto correspondiente de dicha cuota, en forma promediada según periodo restante del año en curso. En el caso que cualquier propietario no cancelase la cuota antes del periodo de vencimiento, el administrador tendrá el derecho de solicitar el pago por escrito, indicando que si el propietario no cancela dicho monto dentro de los siguientes 20 días, aplicara un recargo de un 20% del monto de la cuota adeudada como penalidad, cuando aplicable, asimismo, el administrador podrá ejercer proceso legal para el cobro del monto adeudado. Esta penalidad será aplicada para cada evento en que se incurra dicho atraso de las cuotas y se restringirá el acceso de los propietarios a las áreas comunales mientras que se encuentre morosa la cuenta.

 

·  ARTICULO CUARTO: GASTOS COMUNES

Los gastos comunes incluyen, pero no están limitados, por lo siguiente: (i) Impuestos municipales o cargos nacionales que afecten la propiedad en común. (ii) Gastos incurridos por la administración, mantenimiento y cuido de áreas comunes del vecindario, tales como, pero no limitadas a la iluminación publica, sistemas de irrigación, agua, servicios telefónicos y consumo eléctrico en los servicios en común. (iv) Gastos para el mantenimiento de los lotes que aun no han sido comprados. (v) Costos de renovaciones, reparaciones y/o mejoras hechas en el vecindario o en sus áreas comunes que fueran aprobadas por el Comité de Construcción, así como cualquier otro trabajo exigido por las autoridades públicas competentes. (vi) Obras de reforestación.

 

·  ARTICULO QUINTO: FONDOS DE RESERVA

Todo el dinero sobrante del total de las cuotas será depositado en un fondo de reserva, para cubrir gastos imprevistos en la administración y mantenimiento de las áreas comunes.

·  ARTICULO SEXTO: SEGURO

La administración adquirirá pólizas de seguro para cubrir y proteger adecuadamente a los empleados de la comunidad, tales como la Póliza de Riesgos de Trabajadores y la Caja Costarricense de Seguro Social.   Esto ocurrirá antes o durante la contratación del personal de servicio de GVE (Grand Vista Estates).

·ARTICULO SETIMO: MASCOTAS

(i)Los terratenientes o moradores están autorizados para tener animales domésticos en sus hogares, tales como perros y gatos, siempre y cuando no se utilicen para fines comerciales, y no sean considerados como peligrosos o molestos por el resto de los moradores.  Los caballos están permitidos en todas las calles del vecindario y en las propiedades de los residentes, con previo consentimiento de cada residente. (ii)  Otros animales que se comporten como animales salvajes, o sean nocivos o amenazantes para el ser humano, están prohibidos en cualquier área de la comunidad. (iii) Los terratenientes deben tener a sus mascotas dentro de los límites de su propiedad y calles comunes.  No se permiten animales sueltos en las áreas del parque o áreas de la piscina, salvo que sean acompañados y controlados por sus dueños en todo momento. (iv) Todo terrateniente o morador autorizado es responsable y tiene la obligación de limpiar, proteger y recolectar, todos los desechos arrojados por ellos mismos, sus invitados o mascotas, en cualquier área de las propiedades. (v)  Cualquier mascota que moleste, perturbe o sea una molestia para el resto del vecindario o moradores autorizados será considerado como nocivo. (vi) La violación de cualquiera de estas estipulaciones, autoriza a la Administración a solicitar al terrateniente o morador autorizado, el retiro permanente de la mascota del vecindario.

·ARTICULO OCTAVO: SEGURIDAD

La Administración de GVE proveerá seguridad las 24 horas en el portal de la comunidad y todas las áreas comunes, y responderá a las alarmas de los hogares de los residentes. (ii) De querer contratar el terrateniente algún servicio de vigilancia adicional, al contratado por la Administración para todo el vecindario, la compañía en cuestión deberá ser aprobada por el Administrador.  A pesar de todas las iniciativas, GVE no garantiza la perdida de pertenencias.

 

ARTICULO NOVENO: JARDINES Y AREAS VERDES

La Administración de la comunidad proveerá del diseño de jardines y servicios de mantenimiento, directamente o subcontratado para todas las áreas comunes. (iii) A los terratenientes no les será permitido modificar en ninguna manera el diseño de los jardines de las áreas comunes o servidumbres en la comunidad, o dentro de los 3 metros del límite de propiedad, adyacentes a las calles comunes. (iv) A los terratenientes les será permitido sembrar cualquier planta en el interior de sus jardines, siempre y cuando la altura y raíces no interfieran con la vista de otros edificios, ni ensucien o invadan irrazonablemente las propiedades vecinas. (v) Los terratenientes podrán sembrar árboles ornamentales o frutales dentro de su propiedad, impidiendo, tanto como le sea posible, que su follaje invada las propiedades vecinas.  (vi) Los terratenientes deberán igualar o exceder los estándares que generalmente prevalecen a lo largo de la Comunidad. (vii) Si la Administración considera que el terrateniente falta a sus obligaciones de mantener su propiedad en condiciones adecuadas, la Administración notificara por escrito al terrateniente el incumplimiento y le dará un término de diez días hábiles para corregir las deficiencias señaladas.  Si al termino de diez días, el terrateniente no ha cumplido con las indicaciones de la Administración, este proveerá el mantenimiento necesario y cargara al terrateniente los costos, más un veinte por ciento pagadero inmediatamente.   Al aceptar las Regulaciones para este propósito. (ix) Los terratenientes podrán encargarse del mantenimiento de los jardines afiliados a su propiedad o contratar la compañía de mantenimiento de la Comunidad o cualquier compañía similar para estos fines. (x) Si una empresa externa es contratada, deberá proveerse el nombre de la corporación y de los trabajadores al Administrador.

 

ARTICULO DECIMO: CENTRO COMUNAL

Para ser utilizado y disfrutado por todo residente que se encuentre al día con sus cuotas de mantenimiento, las cuales se utilizaran para mantener y realizar mejoras de las mismas. (ii) El centro comunitario ofrecerá un rancho techado, piscina, posiblemente un Jacuzzi y un gimnasio, en el futuro. Las aéreas comunes podrán utilizarse para cenas, parrilladas, reuniones, fiestas y bailes. Las horas serán de las 8AM a 10 PM los siete días de la semana. (iii) Las instalaciones multifacéticas podrán reservar con 15 días de anticipación por medio del administrador siempre y cuando todos los asociados estén de acuerdo. (v) Reglamento formal para cada componente será anunciado a todos los residentes.

 

ARTICULO ONCEAVO: ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE

El administrador proveerá distribución de agua potable en el momento de compra, sea en forma directa o bien por un tercero. Mantenimiento del agua será cubierto por medio de los fondos de las cuotas de asociados, si están disponibles, de lo contrario los costos de reparaciones para la adecuada distribución a la comunidad deberán de ser cubiertos en forma prorrateada entre los propietarios participantes. Si por algún motivo cualquier propietario no cumple sus obligaciones de los costos de distribución del agua, el cual será igual o menor al costo de servicios similares prestados por la comisión local de agua, el administrador y la empresa que preste los servicios de distribución del liquido podrán ejercer todas las instancias legales con el fin de remediar la situación, incluyendo y sin limitar el corte del servicio al propietario, de acuerdo a la ley del Gobierno de Costa Rica.

 

ARTICULO DOCEAVO: RECOLECCION DE BASURA

Los desechos deberán de ser colocados en sus respectivos contenedores o recipientes localizados en las aéreas comunes, las cuales deberán de estar primeramente embolsadas.

 

ARTICULO TRECEAVO: REGLAS COMUNITARIAS

Respetar y atenerse a estas regulaciones, atenerse a las provisiones del administrador y el comité, pagar las cuotas de mantenimiento de la asociación las cuales podrán incluir todos los montos establecidos en el reglamento y sus pagos. El no pago de sus cuotas de mantenimiento de la asociación le otorgan al administrador el derecho de solicitar el pago por los medios legales. El propietario deberá cumplir con las obligaciones bajo la ley del Gobierno de Costa Rica, la ley, las regulaciones y las solicitadas por el administrador y el comité de construcción. En caso de incumplimiento o violación de las regulaciones previstas, el administrador podrá exigir cumplimiento, así como el pago, depósitos o penalidades adeudadas, en forma administrativa o judicial de acuerdo a las soluciones previstas por el reglamento, la ley y la legislación común. Los propietarios no podrán:

(ii) Destinar la propiedad filial y sus aéreas comunes para usos o propósitos que quebranten la ley, el buen uso y las provisiones estipuladas en este reglamento. El propietario deberá destinar su propiedad filial solo para fines residenciales. El propietario está autorizado de ceder su propiedad en alquiler con opción de compra durante su ausencia, siempre y cuando se mantengan los estándares establecidos en este reglamento y un lote será concedido el derecho de construir un bed and breakfast o estructura similar la cual no podrá exceder de ocho unidades y una residencia para su propietario.

(iii) Guardar, mantener y/o depositar en la propiedad cualquier tipo de material explosivo o sofocante que sea peligroso o produzca gases molestos.

(iv) Poner materiales, mercancías, mobiliario y/o objetos en la propiedad filial y sus aéreas comunes que perjudiquen la apariencia, aseo y/o decoro de las propiedades o causen daños o disturbios a otro usuarios así como que obstaculicen o interfieran el uso de las aéreas mencionadas

(v) Colocar logos, rótulos, material publicitario, toldos, placas mobiliario, maceteras o cualquier otro objeto en las aéreas comunes.

(vi)Producir o permitir disturbios y/o ruidos que perjudiquen la paz de la comunidad.(vii) Botar líquidos y objetos fuera de su propiedad filial.

(viii) Deshacerse o botar desechos en formas no estipuladas.

(ix) Hacer uso de las aéreas comunes para el lavado o la limpieza de vehículos, mobiliario o cualquier otro objeto.

(x) Fiestas en las áreas comunes no será permitido en las áreas, fechas y horarios indicadas por el administrador.

(xi) Solicitar servicios personales a los empleados de GVE sin la autorización del administrador.

(xii) El incumplimiento de las regulaciones sobre el transito en caminos públicos el cual será mandatorio y aplicable según la analogía tanto para propietarios como residentes de la comunidad.

(xiii) Estacionar vehículos en áreas no destinadas para este propósito. Asimismo, el estacionamiento de vehículos comerciales lo cual deberá de entenderse como vehículos sobre cuatro ruedas, vehículos sobre los cuales se coloca equipo comercial así como todo vehículo que el cual contenga rotulación alusiva a actividad comercial, equipo, botes, remolques o cualquier otro tipo de vehículo recreacional en ninguna área común o privada de la comunidad con excepción de la propiedad personal el cual no deberá estar visible.

(xiv) Llamar la atención de residentes o guardas mediante el claxon así como su uso innecesario.

(xv) Producir cualquier ruido que podría afectar o causar molestias a otros propietarios.

(xvi) Pernoctar o mantener temporal o permanentemente casas rodantes, toldos o cualquier otra estructura que no sea utilizada durante el periodo de construcción de la vivienda. Dichas estructuras no podrán colocarse en la propiedad hasta el momento de iniciar trabajos de construcción y su localización será indicada y autorizada por el comité de construcción. La remoción de dichas estructuras deberán de efectuarse al concluir la construcción.

(xvii) El no mantener el cuido de las plantas previo a la construcción. El propietario deberá mantener la propiedad en condiciones que integren con el resto de la comunidad. El no cumplimiento otorgara al administrador el derecho de ejecutar el mantenimiento adecuado para que se integre al resto de la comunidad así como el cobro de dichos gastos más el veinte por ciento. Si el propietario viola esta regulación más de una vez durante un año calendario, aplicaran multas de acuerdo a las regulaciones.

(xviii) Infringir las áreas húmedas de la propiedad incluyendo ríos, riachuelos, lagunas, lagos, estuarios, manglares u otras similares ubicadas dentro de la propiedad con cualquier vehículo automotor.

(xix) Construir cercas o encierros, definir o marcar la propiedad o las áreas comunes. Cualquier construcción de paredes deberá estar previamente autorizado por el comité de construcción de acuerdo a las regulaciones o disposiciones del comité.

(xx) Mantener cualquier escombro causado por incendios, huracanes, tormentas u otros desastres naturales, actos de fuera mayor o actos de la madre naturaleza por un periodo no mayor a los tres meses.

(xxi) Propietarios no podrán hacer uso de accesos de entradas o salidas de la propiedad que no sean las que se conectan directamente a los accesos públicos.

(xxii) Abandonar o dejar sin concluir obras de construcción por un periodo no mayor a los noventa días.

(xxiii) Hacer caso omiso a las reglas o regulaciones puestas en marcha por el administrador.

 

ARTICULO CATORCEAVO: FONDO COMUNAL

Grand View Estates está diseñado para ser parte de una comunidad local. El asistir a cumplir una meta de donaciones voluntarias colectadas anualmente soportan un fondo que busca proveer soporte financiero y educacional para iniciativas locales, residentes, seguridad y emprendedores incluyendo una contribución del fondo de reservas, cuando estén disponibles.

 

CAPITULO SEGUNDO: REGULACIONES ADMINISTRATIVAS

 

ARTICULO PRIMERO: JUNTA COMUNITARIA

La junta comunitaria y administración en propiedad será integrada por (i) La administración y (ii) El comité constructivo.

 

ARTICULO SEGUNDO: SESIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS

Sesiones comunitarias ordinarias  se llevaran a cabo una vez al año dentro de los primeros meses del cierre del año calendario. Sesiones extraordinarias se llevaran a cabo en cualquier momento solicitado por el administrador, el comité de construcción  los propietarios siempre y cuando representen al menos una tercera parte de la totalidad de propietarios. Solicitudes de sesiones deberán ser dirigidas al administrador quien deberá notificar dentro de los primeros diez días laborales de la recepción de la solicitud. El lugar de la reunión será indicado por el administrador dentro de la comunidad. 

 

ARTICULO TERCERO: NOTIFICACION DE LAS SESIONES          

El administrador deberá convocar las sesiones. La notificación deberá indicar la hora, lugar y agenda de la sesión. La notificación será un memorando escrito enviado a cada propietario por medio de la cuenta de correo electrónico registrada por la administración de la comunidad con no menos de quince días de anticipación de la fecha a convocar sea sesión ordinaria o extraordinaria sin contar el día de envió ni el propio día de  la sesión.

 

ARTICULO CUARTO: DE LOS PODERES DEL ADMINISTRADOR

El administrador actúa como representante legal de la comunidad y tiene poder de representarle en todo proceso judicial y/o asuntos administrativos que puedan darse en relación a la comunidad y tendrá poderes generalísimos. El administrador podrá ejercer acciones administrativas y judiciales ante propietarios o residentes de la comunidad en casos de incumplimientos de la ley de la República de Costa Rica, la ley, las regulaciones, facilitaciones sobre propiedades filiales, sus propias provisiones y/o decisiones del comité de construcción así como el pago de las cuotas de mantenimiento de la asociación de propietarios. Así como los montos indicados por las regulaciones. El no pago de las cuotas de mantenimiento de la asociación de propietarios así como los montos incluidos le otorgaran el poder al administrador de demandar por la vía judicial el pago. Adicionalmente, el administrador podrá tener el poder, cuando sea otorgado, para representar a cada uno de los propietarios de la comunidad, en su ausencia, durante las sesiones ordinarias y extraordinarias. Para votar acuerdos que requieran la unanimidad o cualquier otra votación requerida por la ley de propiedad comunal.

 

ARTICULO QUINTO: RESPONSABILIDADES DEL ADMINISTRADOR

Las responsabilidades del administrador serán:

(i) Adherirse y poner en vigor las regulaciones, verificar cualquier violación y actuar en contra del responsable de acuerdo a sus poderes otorgados.

(ii) Implementar las resoluciones de la Asamblea de la Comunidad y el comité de construcción.

(iii) De convocar las sesiones de la Asamblea de la comunidad.

(iv) De hacer entrega de los reportes anuales cada año transcurrido, el presupuesto de los gastos comunes del año venidero y las cuotas de mantenimiento correspondientes calculados en forma proporcionada a cada uno de los propietarios por lo menos con cinco días naturales de anticipación a la fecha de cada Asamblea de Comunitaria Anual.

(Vii) Recolectar las cuotas de mantenimiento de la asociación de propietarios para cubrir los gastos comunes y el fondo de reserva para pago correspondiente de los servicios de cada propietario.

(viii) Certificar cualquier pago atrasado de los propietarios y certificar el monto de la cuota de mantenimiento de la asociación.

(ix) Pagar los gastos comunes de los fondos correspondientes así como todo gasto especial requerido para el adecuado mantenimiento de la comunidad, manteniendo está en buenas condiciones de seguridad, comodidad, aseo y decoro.

(x) Contratar y pagar por cualquier reparación especial efectuada en las áreas comunes y de servicios previamente autorizado por el comité de construcción.

(xi) Inspeccionar la comunidad y sus propiedades afiliadas cuando considere necesario para la ejecución de mejoras que beneficien a la comunidad.

(xii) Mantener a la comunidad en un adecuado estado de conservación, aseo y condiciones higiénicas y asegurar el buen funcionamiento de las maquinarias y equipo de la comunidad.

(xiii) Contratar y despedir a su discreción los empleados necesarios para atender a la comunidad.

(xiv) Dar instrucciones, dirigir y supervisar la labor de los empleados de la comunidad y reforzar el cumplimiento de sus funciones.

(xv) Mantener bajo custodia los tres libros legales de la comunidad, siendo estos el libro de diario utilizado para el registro de los gastos comunes, así como el ingreso derivado de las contribuciones de los propietarios de la comunidad u otras fuentes.  El libro de minutas para llevar el registro de las resoluciones y minutas de las asambleas de los Terratenientes de la Comunidad.  El libro de Registro de los Terratenientes de la Comunidad con la actualización de los nombres, apellidos y direcciones de todos los Terratenientes de la Comunidad.  El Administrador deberá actualizar la información de todos los libros.

(xvi) Tener custodia de los títulos de propiedad y cualquier otro documento relacionado a la comunidad como un todo.  Representar a la Comunidad, ya sea personalmente o poderhabiente, ante cualquier administración pública, fiscal, policial, municipal, y/o judicial, local y/o autoridades externas, en cualquier reclamo, acción o asunto de interés para los Terratenientes de la Comunidad o la Comunidad.

(xvii) Seleccionar y contratar, a su discreción, las compañías que deberán proveer los servicios a la Comunidad, incluidos: seguridad, mantenimiento de jardines y áreas comunes, agua potable, y cualquier otro servicio necesario para el adecuado funcionamiento de la Comunidad; y cualquier otra obligación establecida por los Terratenientes o el Comité de Construcción.

(xviii) La plaza de Administrador será asalariada y deberá ser sometida a votación  en la reunión anual de la Asociación de Propietarios.

 

ARTICULO SEXTO: COMITE DE CONSTRUCCION

El Comité de Construcción deberá reconocer y resolver todos los aspectos relacionados a la interpretación y aplicación de las Regulaciones de Construcción y, en general, todos los asuntos relacionados a los aspectos arquitectónicos y de construcción de la Comunidad. El Comité de Construcción deberá ejecutar o hacer cumplir las decisiones de aprobación o desaprobación por los medios legales permitidos en la legislación, las Regulaciones y las servidumbres y los derechos de propiedad impuestos sobre la Comunidad.  La construcción de cualquier estructura que sea llevada a cabo y que viole las Regulaciones y la legislación común no genera riesgos para el Comité o sus miembros.

 

ARTICULO SETIMO: CONFORMACION DEL COMITE

El Comité de Construcción deberá estar conformado por tres miembros, incluyendo dos Terratenientes de la Comunidad, quienes serán elegidos por el término de dos años, después de los cuales podrán ser reelegidos.  El Administrador nombrará un miembro del Comité de Construcción.  El Administrador deberá nombrar al substituto de uno o más miembros del Comité en caso de ausencia.  El Comité deberá reunirse una vez al mes si tiene asuntos que atender, y podrá tener reuniones extraordinarias, cuando sean citados por alguno de los miembros, mediante memorándum escritos y entregados con cinco días hábiles de anticipación.  El Comité deberá guardar el libro de minutas de la reunión, indicando la hora y el lugar de la reunión, los nombres de los participantes, detalle de los acuerdos y número de votos.  Cualquiera de los miembros podrá solicitar registrar su voto disidente y las razones del mismo.

 

ARTICULO OCTAVO: FUNCIONES

Entre otros, el Comité tendrá las funciones y obligaciones estipuladas en las Regulaciones de Construcción, a seguir: (i) revisar que los planos, diseño y la construcción, jardines y cualquier otra estructura edificada en la propiedad afiliada, cumplan cabalmente con las regulaciones, (ii)  denunciar y hacer que el Administrador tome medidas legales administrativas, contra cualquier Terrateniente que incumpla estas disposiciones, (iii) revisar y aprobar todos los planos de construcción previo a cualquier proceso de construcción, (iv) proponer mejoras y construcciones en áreas comunes para el beneficio de todos los Terratenientes de la Comunidad, y (v) proveer una lista de compañías de construcción autorizadas para construir en la Comunidad y definir, a su discreción, los requisitos para su autorización, (vii) cualquier otra función designada por el Administrador.

 

CAPITULO TERCERO: REGLAMENTOS DE CONSTRUCCION

 

ARTICULO PRIMERO: REGLAMENTO URBANISTICO

La Comunidad como un todo y las propiedades afiliadas como unidades individuales deberán cumplir las disposiciones y restricciones urbanísticas establecidas en los permisos de la Ley Costarricense; los planos aprobados de la Casa; los Reglamentos de Construcción presentes; la aprobación por el Comité de Construcción de la estructura y adiciones o alteraciones de los planos y las vistas ecológicas y de servidumbres, e impedimentos que constituirán en esta escritura pública de la constitución de la Comunidad.   Los trabajos de construcción podrán llevarse a cabo de Lunes a Sábados, entre las 6:00 a.m. a 5:00 p.m., con la previa y debida  aprobación del Comité.  No obstante, el Comité podrá restringir o establecer un itinerario de trabajo para las compañías constructoras,  para cualquier obra que un Terrateniente necesite realizar.

 

ARTICULO SEGUNDO: TIPO DE CASA

(i) Para asegurar que la Comunidad como un todo sea exclusivamente destinada para fines residenciales, las únicas construcciones permitidas en cada una de las propiedades afiliadas, deberán ser necesariamente unidades de vivienda, cuyos planos, trabajos de construcción, adiciones y alteraciones sean previamente aprobados, sin excepción, por el Comité de Construcción.

(ii) Los estilos arquitectónicos conocidos como españoles, incluidos: Colonial, Barroco, Hacienda, Misión Española y Renacimiento Colonial son los estilos de construcción sugeridos. Todos los edificios deberán estar techados con teja terracota o su imitación conocida localmente como “Sinteja” y de color rojo.  Los colores de las casas deberán ser aprobados por el Comité de Construcción previos a la  construcción, reparación o remodelación.

(iii) Cada Terrateniente de la Comunidad está obligado y deberá cumplir con el tipo de construcción permitido en términos de diseño, que deberán ser exclusivamente aprobados por el Comité de Construcción.

(iv)  El Terrateniente deberá aceptar y cumplir con la aprobación pertinente de los planos por parte del Comité de Construcción  para poder iniciar con la obra.  De no hacerlo, concede al Comité y/o al Administrador a tomar acciones legales estipuladas en los Reglamentos y en las normas de la comunidad, incluidas, pero no limitadas a, leyes y decretos para requerir la interrupción y demolición de la obra, multas e indemnizaciones.

 

 

ARTICULO TERCERO: AREA MINIMA, AREAS DE CONTSTRUCCION Y COBERTURA MAXIMA

El área a construir no podrá ser menor a los 1400 pies cuadrados de espacio habitacional.  El área máxima de cobertura a construir permitido por la comunidad de Grand View Estates será la misma autorizada según las indicaciones de la municipalidad local.

(ii) Para el cálculo del área máxima de cobertura, se deberá incluir la distancia desde el perímetro de la propiedad hasta la pared exterior de la construcción. La altura máxima de la construcción no podrá exceder los nueve metros, siendo esta la parte más alta del techo. No se podrá construir más de dos edificaciones separadas en un mismo lote, siendo la segunda no mayor al 35% del área de la residencia primaria. Esto incluye garajes y casa de huéspedes.

(iii) No se podrá erigir construcciones de ningún tipo dentro de las áreas de retiro autorizadas.

(iv) Los techos no podrán sobrepasar los límites de retiro autorizados.

 

ARTICULO CUARTO: RETIROS LIMITROFES

Los retiros limítrofes de la construcción del frente, lado y parte trasera deben ser de al menos 10 metros.  Lotes adyacentes a las calles comunitarias están exentos de esta regla y deberán cumplir con los retiros limítrofes establecidos en el artículo siete de estas regulaciones.  En caso de tener dudas sobre el frente, lado y parte trasera de las alineaciones de la propiedad, el Comité de Construcción se encargará de resolverlas. (ii) De existir árboles dentro de los retiros limítrofes de la propiedad, deberá prevenirse su remoción, salvo razones topográficas inevitables o la forma de la propiedad afiliada. (iii)Retiros incluyen tanques sépticos y  los drenajes correspondientes.

 

ARTICULO QUINTO: LOCALIZACION DE LA CONSTRUCCION

(i) Para asegurar la protección de vistas panorámicas y condiciones topográficas especiales de las propiedades vecinas, el Comité de Construcción deberá aprobar la localización exacta de cada edificación.

(ii) La localización de las construcciones implica la menor alteración posible de las condiciones naturales ambientales circundantes y no deberá perturbar a otros moradores en las propiedades vecinas.

(iii) Tras la aprobación de los planos, el Comité podrá restringir, a su sola discreción, el uso de ciertos elementos estructurales que puedan afectar la privacidad o vista de las construcciones vecinas. 

 

ARTICULO SEXTO: FACHADA Y DISEÑO EXTERIOR

(i) Los colores exteriores de las edificaciones deberán ser en: tonos tierra”.  La utilización de otros colores requerirá del consentimiento del Comité de Construcción.  El Comité tiene el derecho de desaprobar, a su sola discreción, el color de una fachada, sino armoniza con la Comunidad y el entorno natural.

(ii) El vinil, aluminio, cinc o cualquier otro material, no asociado comúnmente al estilo arquitectural Español permitido, será prohibido.

(viii) Todas las estructuras localizadas lejos de la edificación principal, tales como, pero no limitadas a saunas, barbacoas, gazebos, invernaderos, spas y jacuzzis deberán estar dentro de los límites de propiedad, y deberán ser compatibles en términos de estilo, color y materiales con el edificio principal.

(ix)  El diseño paisajista del lote deberá armonizar con el entorno ambiental.

(xii) Los revestimientos, muros de contención y mamparas deberán ser diseñados y certificados por un ingeniero y deberán ser aprobados por el Comité, previos a la instalación.

(xvi) Las estatuas expuestas públicamente requerirán de la aprobación del Comité previa a la instalación.

(xvii)  Los Terratenientes deberán entregar un dibujo a escala del lote de la propiedad afiliada al Comité, mostrando las edificaciones y construcciones existentes, así como la localización propuesta, dimensiones y colores, equipo y accesorios estructurales.

(xviii)  Ningún árbol, sano ni enfermo, con un tronco de 20 centímetros o más de diámetro y de un metro y veinticinco centímetros sobre el nivel del suelo, podrá ser cortado o removido, sin la autorización del Comité, su aprobación podrá ser denegada por su sola discreción.  Adicionalmente, deberá existir una autorización de las autoridades correspondientes para cortar o remover árboles.

(xviv) Todos los exteriores deberán consistir de materiales de construcción totalmente naturales, tales como piedra, ladrillo, concreto o madera.

 

ARTICULO SETIMO: SERVIDUMBRES DE LAS INFRAESTRUCTURAS, SERVICIOS PUBLICOS, SENDEROS EQUINOS Y CALLES COMUNES

La servidumbre pública para todas las calles comunes o públicas será de 7 metros. Adicionalmente a estos 7 metros, 3.5 metros de servidumbre en ambos lados de las calles comunes en la comunidad, serán aplicados a todas las propiedades colindantes a estas áreas o límites.  Esto se aplicará a todos los terratenientes y residentes que tengan sus límites de edificación bordeando cualquiera o todas las áreas o calles comunes.  Esta servidumbre servirá para la ubicación y mantenimiento de los servicios de uso general, electricidad, agua, teléfono y cable, drenajes de agua y senderos equinos para la comunidad. Todas las cercas de las propiedades construidas a lo largo de las áreas de calles de acceso común, deberán respetar los 10 metros de retiro y ser aprobadas por el Comité de Construcción.

 

Glosario – Servicios de Bienes Raíces de Costa Rica y programas de Grand View Estates Costa Rica

 

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